Miles de propietarios en España tienen obras ejecutadas sin licencia: una ampliación sin proyecto, un garaje construido sin permiso, una cubierta cambiada sin declararlo. La pregunta es siempre la misma: ¿qué hago con esto? ¿Se puede legalizar? ¿Cuánto cuesta? ¿Qué pasa si lo vendo tal como está? Esta guía responde a todas esas preguntas para 2026.
¿Cuándo se puede legalizar una obra?
Una obra sin licencia puede estar en una de estas tres situaciones:
- Legalizable: la obra cumple la normativa urbanística vigente en el momento de solicitarla, aunque no tuviera licencia cuando se ejecutó. En este caso se puede pedir licencia de legalización retroactiva.
- No legalizable pero prescrita: la obra no cumple la normativa actual y el ayuntamiento ya no puede actuar porque ha prescrito la infracción urbanística. La obra se queda "en situación asimilada al fuera de ordenación": existe, pero no puede ampliarse ni reformarse más allá del mantenimiento.
- No legalizable y no prescrita: el ayuntamiento puede actuar y, en el peor caso, ordenar la demolición. La situación más delicada.
El plazo de prescripción de las infracciones urbanísticas
No existe un plazo único nacional. Cada comunidad autónoma fija el suyo:
| Comunidad Autónoma | Plazo de prescripción general | Excepción |
|---|---|---|
| Andalucía | 6 años | Imprescriptible en suelo no urbanizable protegido |
| Madrid | 4 años | Imprescriptible en suelo rústico protegido |
| Cataluña | 6 años | Imprescriptible en suelo no urbanizable |
| Comunitat Valenciana | 15 años | Imprescriptible en suelo no urbanizable |
| Aragón | 15 años | Imprescriptible en suelo no urbanizable protegido |
| Galicia | 6 años | Imprescriptible en suelo rústico especial |
| Baleares | 8 años | Imprescriptible en suelo rústico protegido |
Importante: el plazo empieza a correr desde que el ayuntamiento "pudo conocer" la infracción, no desde que se ejecutó la obra. Y en suelo rústico protegido, zona de dominio público o espacios naturales, la potestad de restauración es imprescriptible en la mayoría de CCAA.
¿Qué es el "fuera de ordenación"?
Una construcción está "fuera de ordenación" (o "asimilada al fuera de ordenación") cuando la infracción ha prescrito pero la obra sigue siendo ilegal. En esta situación:
- La obra puede mantenerse y habitarse.
- Solo se permiten obras de mantenimiento y conservación, no ampliaciones ni cambio de uso.
- El notario debe hacer constar expresamente la situación al comprar o hipotecar.
- Puede ser más difícil conseguir hipoteca o seguro del hogar.
Coste de legalizar una obra en 2026
Ejemplo orientativo para una obra con PEM de 50.000 €:
| Concepto | Importe orientativo |
|---|---|
| Proyecto de legalización (técnico) | 2.500-8.000 € |
| ICIO (lo que debería haberse pagado) | 1.500-2.000 € |
| Tasas de licencia | 300-600 € |
| Sanción por infracción urbanística | 1.500-15.000 € (variable por CCAA y gravedad) |
| Total orientativo | 6.000-25.000 € |
Proceso de legalización paso a paso
- Paso 1: Consulta previa al ayuntamiento (a través del técnico) para saber si es legalizable con la normativa actual.
- Paso 2: Si es legalizable, el técnico redacta el proyecto de legalización.
- Paso 3: Se presenta en el ayuntamiento y se paga el ICIO y las tasas.
- Paso 4: El ayuntamiento puede imponer una sanción económica (no siempre lo hace).
- Paso 5: Concedida la licencia de legalización, se puede inscribir en catastro y Registro.
¿Qué pasa si vendo una casa con obra sin licencia?
El notario está obligado a preguntar sobre el estado urbanístico. Si la obra está sin legalizar:
- El notario lo hará constar en la escritura (nota informativa).
- El comprador puede reclamar por vicios ocultos si no fue informado correctamente.
- El precio de venta se verá penalizado.
- La concesión de hipoteca puede ser más difícil.
Preguntas frecuentes sobre legalización de obras
¿Puedo vender una casa con obra sin licencia?
Sí, pero el comprador debe ser informado y el notario dejará constancia de la situación. El precio de venta normalmente refleja la penalización del riesgo. Es recomendable regularizar antes de la venta para maximizar el precio.
¿Si han pasado 4 años en Madrid puedo olvidarme de la obra sin licencia?
La prescripción de la infracción significa que el ayuntamiento ya no puede ordenar la demolición ni multarte por esa obra concreta. Pero la obra sigue siendo ilegal y no tienes licencia. No puedes pedir hipoteca ni vender fácilmente sin que conste la situación.
¿Cuánto cobra un técnico por el proyecto de legalización?
Depende del PEM de la obra y su complejidad. Orientativamente, para una obra de 30.000-80.000 € de PEM, el proyecto de legalización puede costar entre 1.500 y 8.000 €. Pide varios presupuestos.
¿Qué pasa si el ayuntamiento descubre la obra antes de que prescriba?
Puede ordenar la paralización si está en ejecución, requerir la legalización en un plazo, imponer sanción y, en el peor caso, ordenar la demolición si no es legalizable. En casos graves, el expediente puede tardar años pero la orden de demolición persiste.
¿Es lo mismo legalizar que inscribir en el catastro?
No. Legalizar es obtener la licencia. Inscribir en el catastro es declarar la obra terminada para que figuren las medidas reales. Inscribir en el catastro sin licencia es posible (el catastro es independiente del urbanismo), pero no resuelve el problema legal de la falta de licencia.
